Si eres propietario de un inmueble y lo rentas, debes saber que estás obligado a pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por los ingresos que obtienes por el arrendamiento.
El ISR es un impuesto que se aplica sobre los ingresos que perciben las personas físicas y morales en México, y que se destina al financiamiento de los gastos públicos.
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¿Qué es el ISR por arrendamiento?
El ISR por arrendamiento es el impuesto que se debe pagar por los ingresos que se obtienen por el arrendamiento de un inmueble, ya sea una casa, un departamento, un local, una oficina, un terreno, o cualquier otro tipo de propiedad.
El ISR por arrendamiento se considera un ingreso por actividad empresarial, y se debe pagar de forma mensual y anual, según el régimen fiscal al que se pertenezca.
¿Qué es el IVA por arrendamiento?
El IVA por arrendamiento es el impuesto que se debe pagar por el valor agregado que se genera por el otorgamiento del uso o goce temporal de un inmueble, ya sea una casa, un departamento, un local, una oficina, un terreno, o cualquier otro tipo de propiedad.
El IVA por arrendamiento se considera una prestación de servicios, y se debe pagar de forma mensual, según el régimen fiscal al que se pertenezca.
Cuando ya estés decidido en crear tu anuncio de inmueble para rentar tu propiedad, debes tener en cuenta este impuesto.
¿Cómo se determina la base gravable del ISR por arrendamiento?
La base gravable del ISR por arrendamiento es el monto sobre el que se aplica el impuesto, y se determina restando a los ingresos brutos por arrendamiento las deducciones autorizadas por la ley.
Los ingresos brutos por arrendamiento son el total de las rentas que se perciben por el arrendamiento del inmueble, sin descontar ningún gasto o costo. Las deducciones autorizadas por la ley son los gastos o costos que se pueden restar a los ingresos brutos por arrendamiento, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos, como estar relacionados con el arrendamiento, estar debidamente comprobados, y estar registrados contablemente.
Algunas de las deducciones autorizadas por la ley son:
- El pago de impuestos locales por el arrendamiento del inmueble, como el impuesto predial o el impuesto sobre traslado de dominio.
- El pago de intereses reales por créditos hipotecarios relacionados con el inmueble arrendado, siempre y cuando el crédito no exceda de 750 mil unidades de inversión (UDIS).
- El pago de gastos de mantenimiento y reparación del inmueble arrendado, siempre y cuando no impliquen una mejora o un aumento en el valor del inmueble.
- El pago de gastos de conservación, vigilancia, limpieza, administración, y servicios del inmueble arrendado, siempre y cuando se contraten con terceros y se comprueben con factura.
- El pago de primas de seguros que cubran riesgos del inmueble arrendado, como incendio, robo, o daños.
- El pago de honorarios por servicios profesionales relacionados con el arrendamiento del inmueble, como contadores, abogados, o agentes inmobiliarios.
- El pago de depreciación del inmueble arrendado, calculada según las tablas de la ley, y aplicada sobre el valor original del inmueble, sin considerar el valor del terreno.
¿Qué tasas se aplican al ISR por arrendamiento?
Las tasas que se aplican al ISR por arrendamiento dependen del régimen fiscal al que se pertenezca, y pueden ser fijas o variables.
Los regímenes fiscales que existen para el ISR por arrendamiento son:
- El Régimen de Incorporación Fiscal (RIF): Es un régimen opcional para las personas físicas que realizan actividades empresariales, como el arrendamiento, y que obtienen ingresos de hasta 2 millones de pesos al año. El RIF ofrece beneficios como la exención del ISR durante el primer año, la reducción gradual del ISR durante los siguientes 9 años, y la facilidad de pagar el ISR de forma bimestral, aplicando una tasa fija sobre los ingresos percibidos, según la siguiente tabla:
| Bimestre | Tasa |
| 1 y 2 | 0% |
| 3 y 4 | 0.34% |
| 5 y 6 | 0.67% |
| 7 y 8 | 1.01% |
| 9 y 10 | 1.34% |
| 11 y 12 | 1.68% |
| 13 y 14 | 2.01% |
| 15 y 16 | 2.35% |
| 17 y 18 | 2.68% |
| 19 y 20 | 3.02% |
| 21 y 22 | 3.36% |
| 23 y 24 | 3.69% |
| 25 y 26 | 4.03% |
| 27 y 28 | 4.36% |
| 29 y 30 | 4.70% |
| 31 y 32 | 5.04% |
| 33 y 34 | 5.37% |
| 35 y 36 | 5.71% |
| 37 y 38 | 6.04% |
| 39 y 40 | 6.38% |
| 41 y 42 | 6.72% |
| 43 y 44 | 7.05% |
| 45 y 46 | 7.39% |
| 47 y 48 | 7.72% |
| 49 y 50 | 8.06% |
| 51 y 52 | 8.40% |
| 53 y 54 | 8.73% |
| 55 y 56 | 9.07% |
| 57 y 58 | 9.40% |
| 59 y 60 | 9.74% |
| 61 y en adelante | 10% |
- El Régimen de Actividad Empresarial y Profesional: Es un régimen obligatorio para las personas físicas que realizan actividades empresariales, como el arrendamiento, y que obtienen ingresos de más de 2 millones de pesos al año, o que optan por no tributar en el RIF. El Régimen de Actividad Empresarial y Profesional requiere que se pague el ISR de forma mensual y anual, aplicando una tasa variable sobre la base gravable, según la siguiente tabla:
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Porcentaje |
| $0.01 | $6,942.20 | $0.00 | 1.92% |
| $6,942.21 | $58,922.16 | $133.28 | 6.40% |
| $58,922.17 | $103,550.44 | $3,460.01 | 10.88% |
| $103,550.45 | $120,372.83 | $8,315.57 | 16.00% |
| $120,372.84 | $144,119.23 | $11,007.14 | 17.92% |
| $144,119.24 | $290,667.75 | $15,262.49 | 21.36% |
| $290,667.76 | $458,132.29 | $46,714.17 | 23.52% |
| $458,132.30 | $874,650.00 | $85,288.11 | 30.00% |
| $874,650.01 | $1,166,200.00 | $210,850.11 | 32.00% |
| $1,166,200.01 | $3,498,600.00 | $304,204.11 | 34.00% |
| $3,498,600.01 | En adelante | $1,097,220.11 | 35.00% |
¿Cómo se presenta la declaración del ISR por arrendamiento?
La declaración del ISR por arrendamiento se debe presentar de forma mensual y anual, según el régimen fiscal al que se pertenezca, y se debe hacer a través del portal del Servicio de Administración Tributaria (SAT), siguiendo los siguientes pasos:
Para la declaración mensual:
- Ingresar al portal del SAT con la clave RFC y la contraseña, o con la firma electrónica avanzada (FIEL).
- Seleccionar la opción de “Presentación de la declaración”.
- Elegir el tipo de declaración, el régimen fiscal, y el periodo a declarar.
- Capturar los ingresos brutos por arrendamiento, y las deducciones autorizadas por la ley, y calcular la base gravable y el impuesto a pagar.
- Confirmar la declaración, y generar el acuse de recibo y la línea de captura para el pago.
- Realizar el pago del impuesto a través de los medios autorizados, como transferencia electrónica, tarjeta de crédito o débito, o ventanilla bancaria.
Para la declaración anual:
- Ingresar al portal del SAT con la clave RFC y la contraseña, o con la firma electrónica avanzada (FIEL).
- Seleccionar la opción de “Declaraciones Anuales”.
- Elegir el tipo de declaración, el régimen fiscal, y el ejercicio a declarar.
- Capturar los ingresos acumulables y los ingresos exentos por arrendamiento, y las deducciones personales y las deducciones autorizadas por la ley, y calcular la base gravable y el impuesto a pagar o a favor.
- Confirmar la declaración, y generar el acuse de recibo y la línea de captura para el pago o la devolución.
- Realizar el pago del impuesto o solicitar la devolución del impuesto a través de los medios autorizados, como transferencia electrónica, tarjeta de crédito o débito, o ventanilla bancaria.
¿Qué consejos seguir para rentar un inmueble de forma exitosa?
Para rentar un inmueble de forma exitosa, se deben seguir estos consejos:
- Establecer un precio de renta justo y competitivo, que se ajuste al valor, la ubicación, y las características del inmueble, y que sea atractivo para los inquilinos potenciales.
- Acondicionar y mejorar el inmueble, para que se encuentre en buen estado, limpio, ordenado, y funcional, y para que ofrezca comodidad, seguridad, y calidad a los inquilinos.
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- Responder a las consultas, dudas, o comentarios que recibas de los usuarios interesados en tu inmueble, ser amable, cordial, y profesional, y ofrecer información precisa, veraz, y actualizada. Establecer una comunicación fluida, transparente, y respetuosa, y mostrar tu disposición y tu interés por rentar tu inmueble.
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