Enajenación de bienes inmuebles: qué significa y para qué sirve

Si quieres vender, comprar, donar o cambiar una casa o un terreno, debes saber qué es la enajenación de bienes inmuebles. Se trata de un proceso legal que implica pasar la propiedad o algún derecho sobre un inmueble a otra persona. 

En este artículo Homie te cuenta todo lo que debes saber sobre la enajenación de bienes inmuebles.

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¿Qué significa la enajenación de bienes inmuebles?

La enajenación de bienes inmuebles significa la acción de vender una propiedad, transmitiendo el derecho real a otra persona, ya sea de forma onerosa o lucrativa. 

La transferencia de dicho derecho puede ser total o parcial, en la que su entrega puede pasar en forma de compraventa, donación, permuta o renta. La enajenación de bienes inmuebles tiene implicaciones fiscales y legales para las personas físicas que obtienen ingresos derivados de esta operación.

¿Para qué sirve la enajenación de bienes inmuebles?

La enajenación de bienes inmuebles sirve para transmitir la propiedad o algún derecho real sobre un inmueble a otra persona, ya sea por un motivo económico o personal. 

Por ejemplo, se puede enajenar un bien inmueble para obtener un ingreso por su venta, para cambiarlo por otro que se adapte mejor a las necesidades o preferencias, para donarlo a un familiar o a una institución, o para cumplir con una obligación legal o judicial.

¿Cuáles son los tipos de enajenación?

Los tipos de enajenación de bienes inmuebles se pueden clasificar según el tipo de operación que la genera o según la voluntad de realizarla. 

Según el tipo de operación, se pueden distinguir:

  • Enajenación a título oneroso: es aquella en la que se recibe un pago o una contraprestación por la transferencia de la propiedad o del derecho real sobre el inmueble. Por ejemplo, la compraventa, la permuta o la subasta.
  • Enajenación a título gratuito: es aquella en la que no se recibe ningún pago ni contraprestación por la transferencia de la propiedad o del derecho real sobre el inmueble. Por ejemplo, la donación, la herencia o el legado.

Según la voluntad de realizarla, se pueden distinguir:

  • Enajenación voluntaria: es aquella en la que el enajenante o vendedor manifiesta libremente su consentimiento para realizar la operación. Por ejemplo, la compraventa, la donación o la permuta.
  • Enajenación obligatoria: es aquella en la que el enajenante o vendedor está obligado a realizar la operación por una disposición legal o judicial. Por ejemplo, el remate, la expropiación o la adjudicación.

¿Qué beneficios tiene la enajenación de bienes inmuebles?

Algunos de los beneficios que tiene la enajenación de bienes inmuebles son:

  • Obtener ingresos por la venta o permuta de un inmueble que ya no se necesita o se quiere cambiar por otro.
  • Liberarse de las obligaciones y responsabilidades que implica ser propietario de un inmueble, como el pago de impuestos, servicios, mantenimiento, etc..
  • Aprovechar las deducciones personales que se pueden considerar en la declaración anual del impuesto sobre la renta, como los gastos médicos, hospitalarios, dentales, intereses por créditos hipotecarios, entre otros.
  • Recibir información y asesoría del notario que formaliza la operación sobre el cálculo del impuesto sobre la renta causado y retenido por la enajenación.

¿Cuál es la diferencia entre vender y enajenar?

La diferencia entre vender y enajenar es que la venta es un tipo específico de enajenación, pero no toda enajenación es una venta. 

La venta implica recibir un pago o una contraprestación por la transferencia de la propiedad o del derecho real sobre el inmueble, mientras que la enajenación puede ser gratuita o sin contraprestación. 

Por ejemplo, la donación es una enajenación gratuita, pero no es una venta.

Ejemplos de enajenación de bienes inmuebles

Aquí tienes tres ejemplos de enajenación de bienes inmuebles:

  • Juan vende su casa a María por un precio de 2 millones de pesos. Esta es una enajenación a título oneroso y voluntaria.
  • Pedro dona su terreno a una fundación que se dedica a construir viviendas sociales. Esta es una enajenación a título gratuito y voluntaria.
  • Laura es embargada por el banco por no pagar su hipoteca y su departamento es subastado al mejor postor. Esta es una enajenación a título oneroso y obligatoria.
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¿Qué riesgos tiene la enajenación de bienes inmuebles?

Algunos de los riesgos que tiene la enajenación de bienes inmuebles son:

  • No cumplir con las obligaciones fiscales que se derivan de la operación, como el pago del impuesto sobre la renta, el impuesto al valor agregado o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, según el caso.
  • No contar con la información y asesoría adecuada del notario que formaliza la operación, lo que puede generar errores en el cálculo del impuesto o en la documentación requerida.
  • No verificar el estado legal del inmueble que se enajena o se adquiere, lo que puede ocasionar problemas de posesión, propiedad, gravámenes, limitaciones o prohibiciones.

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